Исполнение договора купли - продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников

Исполнение договора купли - продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников состоит из двух юридически значимых действий1: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст.224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица.
Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.
Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении юстиции.
ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость и предприятие могут быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.
Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.2 ст.551 ГК).
Согласно ст.211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной регистрации - в момент передачи имущества.
Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников (индивидуально-определенной вещи). В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.
Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое имущество или предприятие, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности, продавец вправе в соответствии с п.3 ст.486 ГК потребовать оплаты, уплаты процентов и убытков в соответствии со ст.395 ГК.
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК. Однако в силу ст.453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Однако он вправе настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 ГК), а также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст.393 ГК).
Письменное оформление передачи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст.393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убытков.
В соответствии со ст.475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
Особый характер земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Похожие рефераты:

• Исполнение договора купли - продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников
Исполнение договора купли - продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников состоит из двух юридически значимых действий1: а) подписания сторонами передаточного акта ил...
• Заключение договора купли – продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников
Договор продажи земельных участков, квартир, государственных предприятий - должников является видом купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект ...
• Содержание договора купли-продажи
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответстви...
• Содержание договора купли-продажи
Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответстви...
• Существенные условия договора купли-продажи
Существенным условием любого договора купли-продажи является его предмет. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно ...